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Las transacciones de bienes raíces se rigen por leyes del derecho común y varios estatutos federales y estatales que abordan una serie de asuntos legales relacionados a la adquisición, el financiamiento, desarrollo, manejo, construcción, alquiler y venta de inmuebles comerciales y residenciales. La compra y venta de bienes raíces o propiedad inmueble por lo general, es más complicada que la compra y venta de otros bienes de alto valor, tales como autos o botes. En las transacciones de bienes raíces hay muchas personas distintas que pueden tener derechos sobre la misma propiedad, las consecuencias contributivas son más complicadas y la posesión no es necesariamente indicativa de titularidad. Un abogado con experiencia en bienes inmuebles le puede ayudar a lidiar mejor con todas esas decisiones y negociaciones difíciles que conllevan las transacciones en bienes raíces.

Preguntas Frecuentes: Leyes Generales sobre Bienes Inmuebles

P: ¿Qué son bienes inmuebles?

R: Los bienes inmuebles (o bienes raíces) son aquellos terrenos y lo que enclave en dichos terrenos. Para la mayoría de los consumidores, los bienes inmuebles consisten de su casa y el lote que la rodea. Los bienes inmuebles comerciales pueden incluir fábricas, equipo y otras instalaciones. Además de los edificios y equipos, los recursos que existen en (o debajo de) la tierra, incluyendo minerales y gas, son parte del bien inmueble. Hay algunos componentes del bien inmueble que se pueden vender por separado.

P: ¿Para qué son las escrituras?

R: Las escrituras indican y, por lo general se requieren para transferir, la titularidad del bien inmueble, es decir, a quién le pertenece. Una escritura contiene los nombres de los antiguos y nuevos propietarios así como una descripción legal de la propiedad, con la firma de la persona que transfiere la propiedad. Los distintos tipos de escrituras, como la escritura de cesión de un derecho, escritura de otorgamiento, o escritura de venta con garantía, sirven para transferir distintos tipos de derechos o participación en una propiedad. Por ejemplo, una escritura de venta con garantía (warranty deed) le asegura al comprador que el vendedor defenderá su título sobre la propiedad contra todas las demás personas. Una escritura de cesión de un derecho (quitclaim deed) solamente otorga el título específico que le pertenezca al vendedor, sin garantía contra las reclamaciones de otros.

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En la oficina legal de Baker Law Firm, P.C., ofrecemos servicios legales especializados desde 1976. Nuestros abogados y equipo profesional provee asesoria en una amplia gama de asuntos relacionados con los casos de bienes raíces, incluyendo: Compra-venta, revisión de documentación, búsqueda de títulos, asesoría en financiamiento legal y más.

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Porque sabemos que el tomar una decisión acerca de algún asunto relacionado con los bienes raíces no es tarea fácil, comuníquese con la oficina legal de Baker Law Firm, P.C., en Danbury, CT. El comprar o vender un bien es una decisión importante. Llámenos, nuestros abogados le asesorarán en cualquier asunto relacionado con los bienes raíces.

Derecho General sobre Bienes Inmuebles

El derecho en material de bienes inmuebles incluye asuntos tanto federales como estatales, con grandes variaciones entre una jurisdicción y otra en cuanto a las reglas a nivel estatal. Estas leyes estatales y federales abarcan todo, desde la titularidad del terreno y los edificios hasta asuntos relacionados, tales como el financiamiento, alquiler, construcción, impuestos y leyes ambientales. Un abogado competente con experiencia en propiedades inmuebles puede proteger los intereses de una persona en transacciones rutinarias como también en aquellas complejas y sujetas a controversias.

Corredores

Un vendedor puede contratar los servicios de un corredor de bienes raíces que busque compradores para su propiedad. El vendedor y el corredor firman un convenio para poner la propiedad en una lista, el cual obliga al corredor a trabajar para encontrar un comprador y al comprador lo obliga a pagarle una comisión al corredor si ocurre la venta. Un comprador puede contratar los servicios de un corredor de bienes raíces para ubicar una propiedad idónea. Los corredores de bienes raíces por lo general están sujetos a unas normas rígidas para obtener sus licencias que establece cada estado. Como agente, el corredor o vendedor de bienes raíces tiene unos deberes y unas obligaciones para con la persona que lo haya contratado. Si se llega a un acuerdo para la compra de la propiedad, ese acuerdo es estrictamente entre el vendedor y el comprador, y el corredor no forma parte de dicho acuerdo ni hace, generalmente, promesa alguna con respecto a la propiedad.

Contratos y Transferencias de Bienes Inmuebles

El convenio para vender que existe entre un comprador y un vendedor de una propiedad inmueble se rige por los principios generales del derecho contractual. La ley sobre fraudes requiere que los contratos para bienes inmuebles estén por escrito. El título del inmueble debe estar libre de gravámenes para ser comercializable, lo que significa que debe estar libre de todo derecho ajeno sobre la propiedad, embargo preventivo, dudas sobre su validez, riesgos de litigio, o algún otro defecto en el título. Para asegurarse de que el título es transferible, es típico que un comprador contrate los servicios de un abogado o compañía de seguros de títulos para que haga un estudio de título. En un estudio de título, el investigador examina los expedientes públicos del condado donde se ubica la propiedad para trazar una secuencia en la titularidad mediante todas las escrituras para dicha propiedad que han sido inscritas. El estudio de título también determina si hay algún gravamen sobre la propiedad, como lo puede ser una hipoteca, impuestos sobre la propiedad adeudados, cargas para mejoras municipales, impuestos federales adeudados, reclamos del gobierno, sentencias judiciales, ejecuciones judiciales, expropiación, estipulaciones contractuales, y servidumbres de paso. Una compañía de seguro de títulos asegura al comprador contra pérdidas causadas por la invalidez del título.

Para poder traspasar el título, el vendedor debe firmar y entregar una escritura con la debida descripción del inmueble. Muchos estados requieren que la escritura quede inscrita oficialmente para establecer la titularidad del inmueble y brindar notificación sobre su transferencia a los compradores subsiguientes.

Hipotecas

El tipo de financiamiento más común para las transacciones de bienes raíces es un préstamo garantizado por una hipoteca sobre el inmueble. Una hipoteca involucra la transferencia de un derecho sobre el inmueble como garantía colateral de una obligación. El prestatario típicamente paga dicha hipoteca a plazos que incluyen tanto la cantidad principal como los intereses en dichos pagos. Si el prestatario no hace sus pagos, puede que se ejecute la propiedad, declarando el prestamista que la deuda completa de la hipoteca es pagadera de inmediato. Si no se paga la deuda de la hipoteca una vez ocurre la ejecución, el resultado puede ser la venta de la propiedad para pagar cualquier deuda restante en la hipoteca.

El proceso de ejecución como tal depende de las leyes estatales, las condiciones de la hipoteca, y de que haya o no haya otros gravámenes sobre la propiedad. Hay muchos estados que permiten los pagos tardíos para evitar las ejecuciones y muchos prestamistas tratan de llegar a algún arreglo con un plan de pago que evite la ejecución. Si un prestamista amenaza con una ejecución hipotecaria, el prestatario debe ponerse en contacto inmediatamente con un abogado competente y con experiencia en bienes inmuebles para proteger los derechos del prestatario y buscar todas las soluciones que tiene a su disposición.

Conclusión

Las transacciones y disputas en asuntos de bienes inmuebles involucran muchas leyes que varían grandemente de un estado a otro. Si usted está comprando o vendiendo una propiedad inmueble o está involucrado en alguna controversia que tenga que ver con bienes raíces, lo mejor es ponerse en contacto con un abogado que tenga experiencia en bienes raíces para asegurarse de que sus derechos estén protegidos.

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